營改增實施，二手房交易稅微降但流程不變

2016-05-16 來源：

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　　駐馬店房產(chǎn)在線訊 全面推進“營改增”試點半月，“降稅減負”效應不斷發(fā)酵。據(jù)駐馬店房產(chǎn)在線小編匯總資訊發(fā)現(xiàn)，在二手房交易方面，該項改革讓交易涉及的多項稅收都所有降低；且實際辦稅地點和流程并未發(fā)生變化，方便于買賣雙方進行繳稅；同時，二手房交易所開具的增值稅發(fā)票并無延遲，在繳納稅款且審核通過的情況下，當場就可獲得。

　　房地產(chǎn)交易“營改增”到底改了什么？

　　中國“營改增”稅制改革的初步試點還要追溯到2011年，經(jīng)過五年多的實踐，自今年5月起全面落實，而“營業(yè)稅”也正式退出歷史舞臺。

　　“對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業(yè)稅和契稅。而營改增政策后，則會體現(xiàn)為增值稅和契稅。相比其他稅收來說，增值稅的一個最大利好就是其為價外稅，通俗地說，此類稅收的計稅依據(jù)是不含稅價格�！睒I(yè)內(nèi)人士解釋稱，防范重復征稅、降低稅負，正是政府此次稅費改革的要點。

　　需要特別說明的是，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，即過去100萬元房價是含稅價；而增值稅是價外稅，要按照不含稅價來征稅，所以要先除以(1+5%)計算得到不含稅價格，再計算繳納增值稅。

　　在稅制變化的同時，原有對非一線城市的營業(yè)稅優(yōu)惠政策，依然可以平移過度到增值稅征收過程中。

據(jù)了解，國家相關(guān)部門2月17日《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，除北上廣深四個一線城市外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　二手房交易契稅、個稅等稅負受益降低

　　“營改增對一般個人買賣二手房的意愿影響不大，整體稅負只減不增�！毕嚓P(guān)專家稱，對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業(yè)稅和契稅；而營改增政策后，則會體現(xiàn)為增值稅和契稅。

　　專家分析，如果是交易滿兩年的房屋，不考慮144平方米以上的非普通住宅和免征等類型，對于營業(yè)稅而言，計算方式一般是房屋買賣差價總額*5%。所以，如果此類100萬元的房屋按照目前房價的全國年均7%的增幅計算，2年內(nèi)房價約為114萬元，那么買賣差價為14萬元。這個時候營業(yè)稅為14*5%即為0.7萬元。而如果是換成增值稅的計算方式，則為14/(1+5%)*5%即為0.67萬元。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士指出“如果是交易未滿兩年的普通住宅，則要征收全額。”營改增之前，征收二手房交易的營業(yè)稅是按照網(wǎng)簽價*5%；換成增值稅的計算方式后，就是用現(xiàn)在的網(wǎng)簽價除以1.05再乘以5%。以網(wǎng)簽價為100萬元的房屋為例，可以比之前少繳稅2400元。

　　“相應地，盡管5%的稅率不變，但應稅收入降低，契稅、個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會減少。”專家表示說。

　　對于談及契稅的變化，相關(guān)專家舉例說明稱，目前全國100萬元的房屋，面積基本上在90-144平方米的范圍內(nèi)，按照1.5%的契稅進行計算，則契稅為1.5萬元；但如果按照目前新的政策，則為100/(1+5%)*1.5%即為1.4萬元。

　　“雖說法律規(guī)定了增值稅和個人所得稅的應納稅人是二手房交易的賣方，契稅是對買房征收，但就北京市場上的實際情況來看，這部分稅負還是要轉(zhuǎn)嫁到買方身上的�！薄　�

　　事實上，無論從前期測算還是從目前實際辦理情況看，在營改增之后，納稅人個人存量房業(yè)務的整體稅負是下降的。