駐馬店房產(chǎn)在線訊  “今年3月份，在我們的一家門店，最多一套房子有8撥客戶等著談判。最后以‘價(jià)高者得’的辦法賣出去了。”駐馬店房產(chǎn)在線小編在網(wǎng)上看著這樣一則來自北京的新聞消息。

　　今年春節(jié)過后，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波供需兩旺的大漲行情。其中，二手房交易由于較為敏感，最容易出現(xiàn)大漲或大跌的波動(dòng)，其變化也往往被視作市場的先導(dǎo)指標(biāo)。在此前的大行情時(shí)，北京二手房市場曾出現(xiàn)一些夸張場面，比如在多人搶房的情況下，通過抓鬮、抽簽、競價(jià)等方式來確定買主。而多人等待談判的情況下，“價(jià)高者得”這種模式也在今年“重出江湖”，并集中在成交最為火爆的3月。

　　一位房產(chǎn)中介的職務(wù)范圍覆蓋海淀區(qū)和西城區(qū)的一部分，共有20多家門店，是北京市最核心的區(qū)域。在今年以來的市場中，該區(qū)域經(jīng)歷了從火爆到冷清的大范圍轉(zhuǎn)變。由于育翔學(xué)區(qū)的存在，該區(qū)域的成交表現(xiàn)出一些不同特征。

　　根據(jù)北京市有關(guān)部門數(shù)據(jù)，今年2-4月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量分別為15149套、32009套、24312套。但從短期走勢來看，截至4月中旬，北京二手房成交量已連續(xù)多周出現(xiàn)下滑。國家權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.7%，同比上漲37.2%。

　　昂貴的“學(xué)區(qū)”

　　“從我們的感受來看，春節(jié)后的市場變化最明顯。首先就是客戶忽然變得非常多。”房產(chǎn)中介介紹說，按照慣例，二手房市場通常在春節(jié)后有一撥行情，但往往會(huì)從長假結(jié)束后的一段時(shí)間開始。但今年的不同在于，節(jié)后兩三天，客戶就趕著來簽約。

　　他表示，緊接著發(fā)現(xiàn)在很多單子中，業(yè)主開始出現(xiàn)漲價(jià)，而且是在談判桌上“現(xiàn)場提價(jià)”。

　　“最多的一次，業(yè)主在談判的時(shí)候提了四次價(jià)，總價(jià)累計(jì)一共漲了五六十萬。但最后還是簽了�！敝薪檎f，幾乎每一輪的二手房行情中，都會(huì)出現(xiàn)業(yè)主提價(jià)、購房者應(yīng)價(jià)的情況。

　　根據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士粗略統(tǒng)計(jì)，在他覆蓋的“學(xué)院區(qū)”，春節(jié)過后的兩個(gè)多月時(shí)間里，二手房成交均價(jià)上漲了1萬到1.5萬元左右，漲幅約在12%-15%的水平。即使與過去幾年相比，仍然堪稱“火爆”。

　　他表示，在此之前，北京樓市有兩次較大的行情。2006年到2007年，北京二手房均價(jià)從當(dāng)時(shí)的6000元左右，上漲到12000元，價(jià)格翻了一倍。經(jīng)過2008年的回調(diào)后，從2009年初到2010年，均價(jià)又從10600元上漲到24000元，同樣翻倍。

　　當(dāng)時(shí)，北京二手房市場曾出現(xiàn)一些夸張場面，比如在多人搶房的情況下，通過抓鬮、抽簽、競價(jià)等方式來確定買主。正如文首提及的案例，這種情況在今年也“重出江湖”，并集中在成交最為火爆的3月。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一旦出現(xiàn)“競價(jià)買房”的情況，最終的成交價(jià)格往往就會(huì)比報(bào)價(jià)上漲四五十萬。

　　這一情形大多出現(xiàn)在學(xué)區(qū)房交易中�！拔覀冇龅阶羁鋸埖那闆r是，業(yè)主在飯店請所有有買房意向的客戶吃飯，客戶就在飯桌上出價(jià)，房子最終賣給出價(jià)高的人�！睒I(yè)內(nèi)人士說，相比于一般的二手房成交，學(xué)區(qū)房購買者對價(jià)格的接受度更高。

　　其中，在育翔學(xué)區(qū)的某個(gè)二手房小區(qū)，戶型面積在50平方米左右的房屋，單價(jià)從春節(jié)前的8萬-9萬，在節(jié)后上漲到10萬左右。在最高點(diǎn)時(shí)，部分房源的單價(jià)已經(jīng)超過11萬元/平方米。

　　被壓抑的需求

　　對于有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人來說，關(guān)注最初的蛛絲馬跡，往往能夠判斷出市場走勢。

　　據(jù)悉，某知名地產(chǎn)網(wǎng)站的房源分為ABC三類，A類房源為戶型朝向好，價(jià)格合適的優(yōu)質(zhì)房源；B類次之；C類多為戶型不佳，或業(yè)主不太誠心出售的房源。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一旦A類和B類房源的庫存量急劇減少、前來咨詢的客戶數(shù)量迅速增多時(shí)，往往意味著一撥大行情即將出現(xiàn)。相反，在房源充足的情況下，客戶減少，則是市場降溫的前兆。

　　在當(dāng)前的北京市場，共有兩種主要現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士指出，大部分情況是賣方不降價(jià)，買方也不跟價(jià)，這也是造成近期市場降溫的主要原因。

　　另一部分情況為“連環(huán)單”，即在換房需求中，因簽訂了新房的買賣協(xié)議而急于將現(xiàn)有房屋出手的情況。這部分賣主存在降價(jià)壓力，有些客戶甚至主動(dòng)下調(diào)價(jià)格。

　　在當(dāng)前的北京二手房市場，換房需求大量存在，但形成“連環(huán)單”的比例并不高。業(yè)內(nèi)人士判斷，在其負(fù)責(zé)區(qū)域的二手房交易中，約有70%的比重為改善型需求，而整體市場中的“連環(huán)單”比例不超過10%。

　　從某種程度上，這也決定了北京市場的走勢。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在北京樓市的前兩次行情中，由于當(dāng)時(shí)并未出臺(tái)“限購令”，市場中投資比重較大，行情持續(xù)時(shí)間也長�，F(xiàn)階段的需求主體以首次置業(yè)和改善為主，對價(jià)格較為敏感，因此，一旦價(jià)格提升，成交量就會(huì)很快受到抑制。

　　其中，在4月1日之后，他負(fù)責(zé)的“學(xué)院區(qū)”整體交易量下降了約50%，該區(qū)域的學(xué)區(qū)房成交量同樣大幅下降。他認(rèn)為，這其中也有部分需求在3月被透支的因素影響。

　　但業(yè)內(nèi)人士表示，這部分需求并未完全消失，僅僅處于被壓抑狀態(tài)�！拔覀冞�是能夠看到大量客戶想要買房，這個(gè)量早晚要釋放。”

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