駐馬店房產(chǎn)在線訊  最近，政府頒布一系列新政策支持租賃住房建設(shè)，結(jié)合供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到除了新建住房外，還允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房；允許將現(xiàn)有住房按安全、舒適、便利等要求改造后按間出租。新政策將帶來(lái)怎樣的影響？對(duì)此記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　新政鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商售改租 但效果欠佳

　　目前，在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，供應(yīng)的主體主要還是“個(gè)人”，大概占到90%以上。而在國(guó)外一些成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占的比例大概占到30%左右。最近幾年，有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始將一些住房用于出租經(jīng)營(yíng)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華表示，還缺少系統(tǒng)配套的政策支持，資金回籠慢、收益較低，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，出租房不如賣房，專門從事住房租賃的企業(yè)還不多。陸克華說(shuō)：“企業(yè)普遍的反映，是算不過(guò)帳。比如，開(kāi)發(fā)企業(yè)買地一次性投入，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)，資金投入比較大。如果采用租的方式，資金收益率比較低，租房子不如賣房子。第二，企業(yè)持有經(jīng)營(yíng)租賃住房，資金回籠的時(shí)間比較長(zhǎng)，要幾十年，這就需要金融配套。但是，目前我們房地產(chǎn)貸款的期限一般只有三五年，不匹配。第三是租賃企業(yè)負(fù)擔(dān)比較重。從目前來(lái)看，稅費(fèi)等各項(xiàng)支出加在一起，算下來(lái)以后沒(méi)有什么利潤(rùn)�！�

　　要把專業(yè)租賃企業(yè)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展成“房東”，陸克華表示，將對(duì)相關(guān)企業(yè)給予稅收優(yōu)惠并進(jìn)行配套金融支持：“從稅收方面給予優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策的支持。二是提供金融方面的支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓展直接融資的渠道。三是各地合理確定新建租賃住房建設(shè)的規(guī)模，在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排。增加租賃住房用地有效供應(yīng)。四是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展租房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存的商品住房。引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)與租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。”

　　新華社的相關(guān)報(bào)道中引用了住建部日前對(duì)租房需求大的城市調(diào)查結(jié)果，說(shuō)到，由于缺少中小戶型供給，青年人、新市民只能選擇合租，比例達(dá)５０％。而對(duì)３萬(wàn)多名年輕人住房狀況調(diào)查結(jié)果顯示，４３．８％的租房人在租房過(guò)程中遭遇黑中介、欺詐中介費(fèi)等不良中介行為。當(dāng)然，這其中，最重要的問(wèn)題是，房源從哪里來(lái)？房屋不適合租賃怎么辦？

　　確實(shí)在一些大城市，特別是租賃的市場(chǎng)供求關(guān)系比較緊張的地方，住房難的問(wèn)題確實(shí)存在。住建部2015年對(duì)16個(gè)租房需求比較大的城市做了一個(gè)調(diào)查。租住房屋大概是以中小戶型為主，50平方米以下的占到75%左右，但市場(chǎng)上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以往往只能選擇合租，合租比例達(dá)到了50%。

　　陸克華表示，住建部考慮采取以下的政策措施來(lái)解決這些問(wèn)題：“第一，新建中小戶型為主的租賃住房。第二，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。一些城市騰退出一些商業(yè)用房，還有一些商業(yè)用房處在閑置，也有一些在建的商業(yè)用房項(xiàng)目預(yù)期的市場(chǎng)前景不好。明確了，對(duì)土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項(xiàng)目，承租這些項(xiàng)目，用水、用電、用氣的價(jià)格按照居民的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第三，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變?cè)�有的防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔等設(shè)施。加強(qiáng)對(duì)這一類行為的監(jiān)管�！�

　　研究制定將現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)，單間最多居住人數(shù)等辦法，確保房屋住用安全。比如說(shuō)上海市去年出臺(tái)了政策，允許將符合條件的客廳改造成一間房間，單獨(dú)出租使用，業(yè)內(nèi)通常叫做“N+1”。有利于規(guī)范住房私自改造出租行為。

　　租戶和房東站在住房租賃市場(chǎng)的兩頭。而目前還少不了一個(gè)環(huán)節(jié)，就是中介機(jī)構(gòu)。有些地方，光一條街上就有好幾家中介門店。不過(guò)，一些中介機(jī)構(gòu)時(shí)常被曝出虛假房源和亂收中介費(fèi)等問(wèn)題。北京市在2014年對(duì)3萬(wàn)多名年輕人住房狀況進(jìn)行了調(diào)查，其中43.8%的人都表示在租房的過(guò)程當(dāng)中遇到了中介方面的一些不良行為，甚至黑中介、欺詐中介費(fèi)等問(wèn)題。

　　北京市住建委有一個(gè)投訴平臺(tái)，對(duì)中介的投訴主要有：隱瞞房屋的真實(shí)狀況，發(fā)布虛假的房源信息，把成套的住宅私自打隔斷以后出租，還有亂收費(fèi)，甚至騙取中介費(fèi)等等。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的管理，陸克華表示，目前，住建部正在制定可操作、能落實(shí)的具體措施，相關(guān)文件即將印發(fā)實(shí)施：“關(guān)于怎么樣規(guī)范房源信息的發(fā)布問(wèn)題。我們要求：一是真實(shí)。要求中介機(jī)構(gòu)在房源信息發(fā)布前要經(jīng)委托人同意，同時(shí)還要到當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行房源信息核驗(yàn)后才可以發(fā)布。中介機(jī)構(gòu)不得以虛假的信息、虛假的價(jià)格進(jìn)行“釣魚(yú)”。你一打電話查詢的時(shí)候，說(shuō)這個(gè)房子被別人買走了，之后把你電話記下來(lái)之后給你推薦別的房子，說(shuō)是服務(wù)，多了就是騷擾。

　　要求中介機(jī)構(gòu)編制統(tǒng)一的房屋狀況說(shuō)明書(shū)，標(biāo)明房屋的基本狀況、水暖氣配套情況、權(quán)屬狀況、掛牌價(jià)格或者租金、物業(yè)費(fèi)等內(nèi)容。要求中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息必須是正在出售或者出租的。已經(jīng)完成交易的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)從網(wǎng)站、門店上撤除房源信息。我們即將開(kāi)展一次全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治行動(dòng)�！�

　　在青島，記者發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)不少開(kāi)發(fā)商嘗試將閑置物業(yè)整體出租，由專業(yè)機(jī)構(gòu)裝修改造后出租給租戶。

　　“一月租”是一個(gè)基于互聯(lián)網(wǎng)的房屋租賃平臺(tái)，可以為租客提供精裝修、可拎包入住的長(zhǎng)租房源。創(chuàng)始人姜東偉告訴記者，位于青島市市北區(qū)的“十五大街”項(xiàng)目，部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)閑置已久，今年，他們從開(kāi)發(fā)商手中將這部分房源租了下來(lái)，改造為長(zhǎng)租公寓。姜東偉說(shuō)：“我們從開(kāi)發(fā)商那里接過(guò)毛坯房子進(jìn)行裝修，改成長(zhǎng)租公寓租給租戶�，F(xiàn)在還跟中海地產(chǎn)（合作），他也有一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)拿出來(lái)，我們做成公寓。我見(jiàn)過(guò)很多物業(yè)5、6年壓根一點(diǎn)兒都沒(méi)動(dòng)，其實(shí)也是資源浪費(fèi)。我覺(jué)得這次政府也是告訴開(kāi)發(fā)商，盤活你閑置的物業(yè)，因?yàn)楫吘棺夥渴莻�(gè)剛需嘛，市場(chǎng)這么龐大�！�

　　住建部副部長(zhǎng)陸克華日前表示，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人，將給予稅收優(yōu)惠政策的支持。姜東偉認(rèn)為，稅收優(yōu)惠對(duì)住房租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，是實(shí)實(shí)在在的政策大禮包，行業(yè)發(fā)展將由此進(jìn)入快車道。

　　較之于姜東偉對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的看好，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度則保守得多。有開(kāi)發(fā)商坦言，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，“售改租”難度不小。青島康大房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理單良說(shuō)：“對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，有一定吸引力吧，但我覺(jué)得吸引力不大。因?yàn)橐话闶掷镱^有存量房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)公司，一般銷售情況都不是特別好，資金相對(duì)來(lái)講比較緊張。青島市目前出租的收益2%、3%，租賃長(zhǎng)期的收益對(duì)他們來(lái)講是遠(yuǎn)水解不了近渴，他寧愿選擇價(jià)格低一點(diǎn)賣掉，也不會(huì)去出租。”

　　但是在另外的地方，記者走訪多個(gè)新開(kāi)樓盤售樓部，銷售人員說(shuō)，考慮到商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)住宅要高出許多，開(kāi)放商不會(huì)把商業(yè)用房改為出租用的住宅。

　　鄭州經(jīng)二路上，東韓里小區(qū)剛平整好的土地還沒(méi)有挖下地基，小區(qū)售樓部已經(jīng)公開(kāi)了臨街的樓房平面圖。按照?qǐng)D紙，住宅樓一二層將作為商鋪對(duì)外發(fā)售。銷售代表王若語(yǔ)聽(tīng)記者解釋了鼓勵(lì)房屋租賃的政策之后，說(shuō)商鋪?zhàn)饨鸶哌^(guò)住宅，開(kāi)放商出于利益考慮，不可能把商業(yè)用房改為住宅出租：“這個(gè)地段臨著經(jīng)二路這么好的地段，他不可能給你蓋成住宅，以住宅的形式往外出租，那不可能。（你說(shuō)是浪費(fèi)是吧。）對(duì)，開(kāi)放商不可能這樣做。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商你可能政策是一個(gè)樣子，但開(kāi)發(fā)商還是要以營(yíng)利為主的，所以說(shuō)它下面還是臨街商鋪，因?yàn)樗�好租嘛，這個(gè)租金比較高。”

　　王若語(yǔ)說(shuō)，火車站的經(jīng)濟(jì)商圈已經(jīng)有些衰落，但即便是在那個(gè)地段，商鋪還是比住宅吸金：“我們?cè)诨疖囌灸莻�(gè)大觀樓盤，最高要達(dá)到20萬(wàn)一個(gè)平方，客戶愿意買。所以你說(shuō)商業(yè)它可能改成住宅嗎？”

　　另一處開(kāi)設(shè)在行政區(qū)的商業(yè)樓盤也給出了相似的回答。這處地產(chǎn)包含商業(yè)、寫字樓和住宅，銷售代表說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)大，開(kāi)放商不會(huì)把商業(yè)地產(chǎn)改為住宅：“它是我們周邊兩公里之內(nèi)唯一的一個(gè)大型商業(yè)了，不可能按照住宅去出租，它的利潤(rùn)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高一些。（如果有這樣的政策的話，你們的租房政策會(huì)不會(huì)有什么調(diào)整？）不會(huì)，我們商場(chǎng)的話不會(huì)調(diào)整，而且我們商場(chǎng)今年12月25號(hào)就會(huì)開(kāi)業(yè)了，九月份裝修，所以不會(huì)有什么變動(dòng)。（現(xiàn)在這上面的寫字樓有沒(méi)有打算弄成住房出租的？）沒(méi)有，我們是商業(yè)的，不會(huì)弄成住房�！�