駐馬店房產(chǎn)在線訊    駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布了《銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》，對涉房貸款余額占比進(jìn)行限制，將分五檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比上限，其中個人住房貸款占比上限最高不超32.5%。通知自2021年1月1日起正式實施。

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　　有購房者擔(dān)心，：在《通知》劃定的“紅線”之下，銀行會不會收緊個人住房貸款額度？通常情況下，無論買新房還是二手房，都是在選房后和開發(fā)商或業(yè)主簽訂購房合同，在交完首付后再去申請銀行貸款。那么，購房者簽訂購房合同、交了首付后，最終房貸批不下來，該怎么辦呢？首付還能退回嗎？

　　首先需明確的是，就政策影響來看，此次《通知》的著眼點是降低和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對于短期市場不會造成大的影響。在業(yè)內(nèi)人士看來，其一，政策設(shè)置的額度比例與當(dāng)前的情況基本符合；其二，政策還設(shè)定了過渡期，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩(wěn)調(diào)整，避免過大變動。

　　所以，購房者不必過分擔(dān)心上述房貸新規(guī)會影響到個人住房貸款的審批。不過，確實會有一些因素造成房貸批不下來，從而引起首付、定金等糾紛，作為購房者需提前了解。

　　導(dǎo)致房貸批不下來的原因，主要有兩種情況：一是購房者所購買的房屋不符合貸款規(guī)定，二是購房者自身的資質(zhì)和條件不滿足貸款要求。

　　具體來看，按照相關(guān)規(guī)定，沒有房產(chǎn)證、土地證的房子（比如小產(chǎn)權(quán)房）、未滿五年的經(jīng)適房、房齡過大的房子等均不能申請貸款。而從買房人資質(zhì)條件方面來看，不具備購房資格、個人信用資質(zhì)較差、貸款材料不完整或不真實、個人收入與月供不匹配、按揭貸款人年齡過大等，也都有可能會導(dǎo)致房貸被銀行“拒簽”。

　　那么，萬一發(fā)生了交了首付以后，房貸批不下來，該如何應(yīng)對呢？

　　從現(xiàn)實生活中的角度來看，首付款能不能退，問題的關(guān)鍵取決于責(zé)任方在哪一方。責(zé)任方在于開發(fā)商的，首付款可以全額退；但責(zé)任方在購房者本身，首付款則無法全額退回，一般會損失部分資金，嚴(yán)重點會全部損失。

　　比如，如果是因為房屋不合規(guī)而無法申請貸款，那么購房者是無責(zé)一方，可以和開發(fā)商或業(yè)主協(xié)商，要求退回首付和定金；如果是政策突然的變化導(dǎo)致貸款批不下來，雙方均無責(zé)，購房者也可以和開發(fā)商或業(yè)主協(xié)商，要求返還首付和定金；而如果是購房者資質(zhì)條件問題最終導(dǎo)致銀行拒貸，購房者通常需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，通常開發(fā)商會提前審核購房者資質(zhì)，所以此類情況較少出現(xiàn)。

　　此外，從防范上述糾紛的角度出發(fā)，購房者在簽訂購房合同時，最好與開發(fā)商或業(yè)主提前約定好“若是貸款不能辦理”的后續(xù)解決措施。

　　出現(xiàn)這4種情況可立刻退房退定金

　　退定金也是有條件的，如何才能退得有理有據(jù)還不算購房者違約？除非滿足以下四個原因：

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　　按套計價的預(yù)售商品房，與設(shè)計圖紙不一致，或相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發(fā)商協(xié)商總價款，購房者要求退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　（二）面積誤差過大

　　合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)登記的面積發(fā)生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出百分之三時，購房者有權(quán)退房。

　�。ㄈ�）擅自變更規(guī)劃設(shè)計

　　開發(fā)商如變更設(shè)計并經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，開發(fā)商應(yīng)在確定變更之日起十日內(nèi)書面通知購房者，購房者在接到通知后十五日內(nèi)應(yīng)作出是否退房的書面答復(fù)，如在十五日內(nèi)未答復(fù)，視為同意變更。開發(fā)商未通知的，購房者有權(quán)退房。購房者退房的，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　（四）商品房質(zhì)量有問題

　　開發(fā)商交付的應(yīng)當(dāng)是經(jīng)驗收合格的商品房，交付時若不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房者有權(quán)單方解除合同。商品房交付使用后，購房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗，確屬主體不合格的，購房者有權(quán)退房。

　　綜上所述，交了首付款，銀行貸款下不來，首付能不能退，關(guān)鍵在于銀行拒貸的原因，在開發(fā)商，你可以申請退款；在你一方，正常可以退回部分資金，至于多少，看你當(dāng)初與開發(fā)商的約定。

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