駐馬店房產(chǎn)在線訊 北端溫榆河畔的商品房。雙方簽訂的購房合同中約定，出賣人(即中鑫源)應當在2016年7月31日前向買受人（即田志）交付該商品房。
但是，中鑫源并沒能按照合同約定時間交房，田志的實際收房時間為2018年7月10日。隨后在2019年6月17日，田志取得房屋所有權證書。
雙方在購房合同中約定，在商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權證。
駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在中鑫源依據(jù)合同支付了延期交房違約金后，田志對中鑫源延期辦理產(chǎn)權證也提出了異議，認為中鑫源構成違約。隨后，田志向通州區(qū)人民法院起訴，請求判令中鑫源向其支付逾期辦理房屋所有權證的違約金約10.81萬元（自2018年8月1日至2019年6月16日），以及逾期辦理樓棟權屬證明違約金約2.5萬元，共計約13.28萬元。
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從田志的訴訟請求來看，其要求中鑫源支付違約金的開始計算時間，是約定交房時間2016年7月31日后的730天，即2018年8月1日。
2019年12月，通州區(qū)人民法院作出一審判決，支持田志的上述訴訟請求。該法院認為，對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，該案中，雙方簽訂的合同系中鑫源提供的格式條款，所以，對于上述爭議條款無論從通常理解出發(fā)還是按照有利于田志一方，均應理解為從房屋應當交付之日起算。
開發(fā)商：合同約定的辦證起點應為“實際收房日”
不過，中鑫源方面對于該判決卻并不接受。
“我們與購房人簽約的合同版本，采用的是政府相關主管部門制定的統(tǒng)一示范文本合同（即《北京市商品房預售合同》示范文本），確有必要就法院對該合同中關于延期辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記的起算點的理解提出異議。”劉海濤表示。
中鑫源方面代理律師認為，相關條款規(guī)定的“商品房交付之日起”應為“實際交房”之日。因為根據(jù)合同約定，田志可以自行辦理產(chǎn)權證或者委托中鑫源辦理產(chǎn)權證，在房屋實際交付后，田志才向中鑫源交納產(chǎn)權代辦費，雙方的委托代辦關系才形成。若將交付之日理解為約定交付之日，就會出現(xiàn)田志還沒有委托中鑫源辦理產(chǎn)權證，中鑫源就要對委托事項承擔違約責任的情況。
2020年1月，中鑫源方面不服一審判決，向北京市第三中級人民法院提起上訴。
近日，二審法院北京市第三中級人民法院作出判決認為，一審法院的判決并無不當，二審法院予以維持。
4月30日，劉海濤告訴新京報記者，中鑫源會考慮繼續(xù)尋求法律救濟，擇日申請再審。
業(yè)內(nèi)：一般以“實際交房”時間計算違約金
從上述案件來看，原告和被告雙方的分歧焦點在于，購房合同的第二十一條第二款中，辦理產(chǎn)權證的違約金，到底是從“實際交付”還是“約定交付”的時間開始計算。
盡管此案的一審和二審法院最終做出了以“約定交付”時間計算的判決，但實際上，過往類似案件也出現(xiàn)過完全相左的判決。
記者通過檢索發(fā)現(xiàn)，北京市第一中級人民法院、北京市第二中級人民法院、廣東省高級人民法院，曾分別在2015年2月、2017年3月、2018年3月對上述類似案件作出過判決，認為此類條款中所約定的“商品房交付之日”指的是“實際交付日”。
“近些年一直在討論此類問題，一般會以‘實際交房’時間計算上述違約金�！睂Υ�，中國人民大學法學院博士生導師楊立新教授表示，這是因為，實際交房之前造成的延期交房損失，一般在合同中會以延期交房違約金的形式進行救濟，如果后續(xù)還要以“合同約定交房”時間計算延期辦理產(chǎn)權證違約金，有的開發(fā)商由于辦證時間過長會面臨高額違約金數(shù)額，甚至有可能高于房款。整體來看，按“實際交房”時間計算違約金會更公平。
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