駐馬店房產(chǎn)在線訊    從城市更新，到棚改、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，深圳一步步擴(kuò)大強(qiáng)區(qū)放權(quán)的范圍和力度，深圳正成為國(guó)家簡(jiǎn)政放權(quán)行政體系改革的一個(gè)觀察樣本。

　　深圳——改革開放四十年的熱土，土地短缺卻是一個(gè)難解的問題。尤其是居住用地的供應(yīng)極少，導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)近年來(lái)居高不下。

　　2020年6月開始，深圳市政府將進(jìn)一步對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”，除規(guī)定的7種土地之外，其余土地的供應(yīng)都下放給區(qū)政府審批，深圳在規(guī)劃國(guó)土機(jī)制改革上又進(jìn)一步，也是深圳行政管理放權(quán)之路的深化。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到隨著土地供應(yīng)權(quán)力進(jìn)一步下放到各區(qū)，在深圳房?jī)r(jià)上漲之際，土地供應(yīng)有望加大，也勢(shì)必對(duì)深圳樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，未來(lái)樓市供需矛盾或?qū)⒌玫揭欢ň徑狻?/span>

　　土地供應(yīng)權(quán)逐步下放

　　繼去年3月深圳棚改“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”實(shí)施后，深圳將再對(duì)土地供應(yīng)“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”。

　　最新一期深圳《市政府公報(bào)》近日發(fā)布《市政府關(guān)于規(guī)劃和自然資源行政職權(quán)調(diào)整的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)，從6月1日起，除7種情形外，其余土地供應(yīng)方案都將下放至區(qū)政府(含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同)負(fù)責(zé)審批，市規(guī)劃和自然資源部門每半年將各區(qū)政府審批情況匯總后報(bào)市政府。

　　上述7種情形包括，部分居住用地、作價(jià)出資用地、市投市建項(xiàng)目用地等。

　　而下放的土地供應(yīng)權(quán)則包括之前的城市更新、棚戶區(qū)改造方式出讓的居住用地，新增了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實(shí)施方案審批權(quán)(除國(guó)家和省級(jí)單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目的農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用)，臨時(shí)用地和臨時(shí)建筑的審批權(quán)、探礦權(quán)人與采礦權(quán)人之間勘查作業(yè)區(qū)范圍和礦區(qū)范圍爭(zhēng)議的裁決等職權(quán)，都將下放到區(qū)政府行使。

　　同時(shí)，對(duì)于區(qū)政府批后監(jiān)管的職權(quán)方面，明確新增了建設(shè)用地開工竣工管理事項(xiàng)。

　　這也是繼去年3月深圳對(duì)棚戶區(qū)改造職權(quán)進(jìn)行調(diào)整后，時(shí)隔一年再度“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”，而深圳有關(guān)土地供應(yīng)的放權(quán)之路，要從五年前說起。

　　2015年8月，原深圳市市長(zhǎng)許勤簽發(fā)深圳市政府第279號(hào)令——《關(guān)于在羅湖開展城市更新改革試點(diǎn)的決定》，拉開了全市“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”的大幕。

　　這個(gè)試點(diǎn)主要內(nèi)容是城市更新領(lǐng)域“放權(quán)”，將涉及城市更新工作的事權(quán)進(jìn)行梳理后，除因法律規(guī)定等原因確實(shí)無(wú)法下放的審批事項(xiàng)外，通過授權(quán)或委托的方式下放至區(qū)行使，無(wú)法下放的審批事項(xiàng)則利用綠色通道加快審批。

　　同時(shí)，市土地管理部門將涉及城市更新的各基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息向區(qū)里開放。

　　2016年12月7日，《深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定》發(fā)布，旨在進(jìn)一步推進(jìn)城市更新領(lǐng)域“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”。至此，緣起于羅湖區(qū)的城市更新機(jī)制改革在深圳市其他區(qū)域得到推廣。

　　城市更新的審批權(quán)下放后，大大加快了這個(gè)領(lǐng)域工作的進(jìn)展。深圳合一城市更新研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月17日，已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目873個(gè)，已通過城市更新專規(guī)批復(fù)項(xiàng)目501個(gè)，按數(shù)量規(guī)劃通過率57.39%，按規(guī)模規(guī)劃通過率55.9%，實(shí)施主體確認(rèn)公示項(xiàng)目401個(gè)，按數(shù)量計(jì)劃實(shí)施率45.93%，按規(guī)模計(jì)劃實(shí)施率33.12%。

　　2018年，深圳開始對(duì)棚戶區(qū)改造的相關(guān)職權(quán)進(jìn)行調(diào)整，思路同樣是強(qiáng)區(qū)放權(quán)。而這次，又將農(nóng)用地等職權(quán)下放了。

　　從城市更新，到棚改、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，深圳一步步擴(kuò)大強(qiáng)區(qū)放權(quán)的范圍和力度，深圳正成為國(guó)家簡(jiǎn)政放權(quán)行政體系改革的一個(gè)觀察樣本。

　　化解樓市困局？

　　深圳的土地供應(yīng)簡(jiǎn)政放權(quán)，既有現(xiàn)代政府管理和治理制度改革的積極意義，也有加大土地供應(yīng)的意圖。

　　疫情趨緩后，深圳樓市先后爆出新房天價(jià)“喝茶費(fèi)”，二手房掛牌價(jià)虛高、房抵經(jīng)營(yíng)貸流入樓市等一系列市場(chǎng)亂象，與全國(guó)市場(chǎng)的冷清相比，深圳樓市經(jīng)歷了一波熱炒。

　　雖然政府用一系列短期政策，如暫停違規(guī)開發(fā)商網(wǎng)簽、強(qiáng)制高價(jià)二手房源下架、懲治違規(guī)中介等，止住了市場(chǎng)炒作的趨勢(shì)，但深圳樓市最根本的問題，供需不平衡仍未解決。

　　深圳公開出讓的居住性土地仍然備受追捧，開發(fā)商不惜高價(jià)拿地。就在5月15日，深圳龍光地產(chǎn)豪擲115.97億元拿下前海一居住用地，預(yù)估可售樓面價(jià)為8.74萬(wàn)/平方米，將泰禾2015年摘得的寶安區(qū)尖崗山地塊(7.99萬(wàn)/平方米)擠下，成為深圳最新、也是近幾年全國(guó)罕見的高價(jià)地。

　　因此，深圳增加土地供應(yīng)頗為必要。對(duì)此，易居(博客)(博客)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，要從供需關(guān)系來(lái)看待這個(gè)文件的出臺(tái)。深圳樓市動(dòng)輒上漲，本質(zhì)還是潛在的市場(chǎng)需求很強(qiáng)，包括自住、投資需求都很大，而深圳本身的土地和房源比較緊缺，二者失衡就會(huì)出現(xiàn)諸多問題。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁則認(rèn)為，此時(shí)深圳這一放權(quán)政策出臺(tái)，是市場(chǎng)大勢(shì)決定的。深圳長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)失衡，公共產(chǎn)品、住房等都很缺失，利用這一政策加大土地供應(yīng)，可以緩解過去教育、醫(yī)療、住房等方面的土地需求，放開土地出讓權(quán)，有利于搞活土地市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)較快較穩(wěn)發(fā)展。

　　4月底，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡公開表示，將加大供應(yīng)，從供給側(cè)方面應(yīng)對(duì)深圳樓市面臨的問題。

　　深圳市政府2018年提出，至2035年供應(yīng)170萬(wàn)套住房，并明確其中商品房占四成，公共住房占六成。

　　5月8日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源局發(fā)布文件，2020年全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1200公頃，其中計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，約占2035年計(jì)劃總量的25%，其新增供應(yīng)則達(dá)到129.2公頃，同比去年增加了一倍。

　　這份文件還確定了11種住房用地供應(yīng)渠道，在原有的新供應(yīng)建設(shè)用地、城市更新、棚戶區(qū)改造、土地整備項(xiàng)目建設(shè)外，新增原農(nóng)村集體未完善征(轉(zhuǎn))地補(bǔ)償手續(xù)空地、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地等7種供應(yīng)渠道。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些新增的住房供應(yīng)渠道，也與本次的土地供應(yīng)放權(quán)可以對(duì)應(yīng)，都是簡(jiǎn)化審批、加快供應(yīng)的舉措。

　　在加大供應(yīng)的同時(shí)，政府平抑房?jī)r(jià)的意圖也很明顯。在今年新出讓的居住用地中，普遍限制了未來(lái)銷售價(jià)格。3月3日，深圳居住用地年內(nèi)首拍，出讓3宗可出售的人才住房用地。其中，寶安尖崗山地塊由深圳人才安居集團(tuán)以最高限價(jià)21.17億元價(jià)格競(jìng)得。3月中旬，另有三宗居住用地出讓，均限定了銷售均價(jià)和最高售價(jià)。最新的前海高價(jià)地也是如此，限價(jià)10.7萬(wàn)元/平方米。

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