駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到這是大浪淘沙的一年，每一家房企都在謹(jǐn)慎思考要怎么“活下去”。

　　新房市場(chǎng)的銷售金額在去年達(dá)到了15萬(wàn)億高峰，今年預(yù)計(jì)將沖擊16萬(wàn)億，逼近天花板。

　　房企規(guī)模賽道的競(jìng)爭(zhēng)也來(lái)到了臨界點(diǎn)。未來(lái)市場(chǎng)蛋糕就這么大，甚至可能縮小，行業(yè)的洗牌重整已經(jīng)轟轟烈烈地開(kāi)始了，熬不過(guò)凜冽寒冬的中小房企不斷出局離場(chǎng)，玩家越來(lái)越少，玩家也越來(lái)越強(qiáng)大，千億陣營(yíng)繼續(xù)擴(kuò)大。

　　前十、前三房企也輪換了。作為房企的并購(gòu)?fù)跽�，孫宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)中國(guó)權(quán)益銷售圓夢(mèng)三甲，而掉隊(duì)多年的世茂以黑馬之勢(shì)，反超龍湖，再度挺進(jìn)前十。

　　在這最后的規(guī)模之爭(zhēng)里，有的人靠銷售勝出，有的人靠并購(gòu)勝出，房企銷售座次重排，變動(dòng)劇烈，下一個(gè)十年的競(jìng)爭(zhēng)格局正在重塑。

　　年關(guān)將至的排位硝煙

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年全國(guó)商品房銷售額為15萬(wàn)億元。而在今年12月26日的《平安地產(chǎn)金融白皮書(shū)2020》發(fā)布會(huì)上，平安銀行行長(zhǎng)胡躍飛預(yù)計(jì)，2019年全國(guó)商品房銷售額將創(chuàng)下接近16萬(wàn)億元的新高。

　　胡躍飛指出，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度今后仍會(huì)較快提升，環(huán)境已跟過(guò)去大為不同，市場(chǎng)份額會(huì)更多讓渡給主流房企，行業(yè)大整合將是必經(jīng)的一幕。

　　截至11月底，百?gòu)?qiáng)房企占全國(guó)的銷售份額已達(dá)73.9%，而十年前該指標(biāo)僅為22%，近三年基本以每年10個(gè)百分點(diǎn)的速度在提升，行業(yè)集中之快可謂驚人。

　　距2020年僅剩不過(guò)幾天時(shí)間，各大房企都在進(jìn)行最后的業(yè)績(jī)沖刺，以應(yīng)對(duì)年關(guān)的排位之戰(zhàn)。

　　截至11月底，據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年1月-11月房企銷售TOP100榜單數(shù)據(jù)，按照全口徑銷售金額統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有27家房企邁入“千億俱樂(lè)部”，與2018年同期的25家相比增加2家，千億房企的陣營(yíng)擴(kuò)大。

　　而且，祥生地產(chǎn)、佳兆業(yè)、濱江集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、美的置業(yè)、龍光地產(chǎn)和榮盛發(fā)展7家房企的銷售額均超過(guò)900億元，均有望在年底業(yè)績(jī)沖刺后挺進(jìn)“千億俱樂(lè)部”。

　　在強(qiáng)者恒強(qiáng)的地產(chǎn)行業(yè)里，龍頭房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)更為突出，TOP10中有7家房企銷售業(yè)績(jī)環(huán)比增加。碧桂園11月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額860億元，以7515.4億元的成績(jī)位列全口徑業(yè)績(jī)榜第一名，大幅領(lǐng)先第二名中國(guó)恒大1660.6億元。

　　恒大也憑借全國(guó)促銷刷業(yè)績(jī)，9月、10月、11月單月銷售紀(jì)錄分別為831.1億元、903億元、420億元，10月底時(shí)在全口徑排位上反超萬(wàn)科成為第二名。

　　世茂算是最大的黑馬，今年不斷在市場(chǎng)上通過(guò)促銷和并購(gòu)搶食，擠掉龍湖，挺進(jìn)前十。11月底，世茂、華潤(rùn)、龍湖的全口徑金額分別為2277.3億元、2261億元和2227.3億元，差距尚不足百億，這幾家的你追我趕幾乎成為常態(tài)，12月重排過(guò)后，其中一家很可能TOP10地位不保。

　　TOP20的座次之爭(zhēng)同樣激烈，中梁以1310億元的全口徑金額位列20，與后面追趕的富力、正榮、融信差距不到一百億。TOP50的競(jìng)爭(zhēng)格局也在加劇，權(quán)益金額門(mén)檻較去年同期大幅提升12.8%至458.2億元。

　　一個(gè)值得注意的插曲是，在銷售權(quán)益金額上，恒大和碧桂園穩(wěn)居第一第二，而融創(chuàng)中國(guó)以8.1億元的微小優(yōu)勢(shì)首度趕超萬(wàn)科進(jìn)入三甲。

　　融創(chuàng)中國(guó)的超車，在早前就已經(jīng)有端倪，9月底時(shí)，萬(wàn)科的權(quán)益銷售額還比融創(chuàng)中國(guó)多300多億，到10月底統(tǒng)計(jì)時(shí)，兩家的權(quán)益銷售額差距100多億，呈逐漸縮小的態(tài)勢(shì)。

　　行業(yè)并購(gòu)大洗牌

　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正由增量轉(zhuǎn)存量，在這場(chǎng)大魚(yú)吃小魚(yú)甚至大魚(yú)吃大魚(yú)的游戲中，每一家都想搶食更多，房企集中度不斷攀升。對(duì)憑借高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的房企們來(lái)說(shuō)，這是一場(chǎng)誰(shuí)都不會(huì)放手的規(guī)模之爭(zhēng)。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1至11月典型企業(yè)收并購(gòu)、協(xié)議土地出讓的幅數(shù)占比達(dá)12%，規(guī)模房企紛紛通過(guò)收并購(gòu)補(bǔ)充資產(chǎn)。

　　融創(chuàng)中國(guó)和世茂可謂今年的收并購(gòu)猛將，它們?cè)谇笆�排位�?zhàn)上掀起的浪花不是沒(méi)有來(lái)由的，銷售不斷沖擊同行，并購(gòu)動(dòng)作也讓人吃驚。

　　作為龍頭房企，融創(chuàng)中國(guó)今年以來(lái)已經(jīng)吞下泛海控股、陽(yáng)光100中國(guó)、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、新湖中寶、云南城投、華僑城等公司旗下多項(xiàng)資產(chǎn)，總耗資已超400億。

　　其中，融創(chuàng)11月底以152.69億元收購(gòu)云南城投環(huán)球世紀(jì)、時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)，對(duì)于百億級(jí)別的交易，孫宏斌在發(fā)布會(huì)上還云淡風(fēng)輕地表示，“我們每個(gè)月收五六百億現(xiàn)金，買(mǎi)一個(gè)東西一百億有什么困難？沒(méi)有什么困難。我們買(mǎi)的東西不是買(mǎi)回家藏起來(lái)的，而是買(mǎi)回家再加價(jià)賣(mài)了。我們現(xiàn)在已經(jīng)買(mǎi)得很克制了�！�

　　在年末挺進(jìn)房企十強(qiáng)的世茂，也在今年不斷抄底加碼，吞下泰禾集團(tuán)、明發(fā)集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)、開(kāi)誠(chéng)實(shí)業(yè)、利君地產(chǎn)、粵泰股份等公司旗下多項(xiàng)資產(chǎn)，可以說(shuō)世茂今年的新增貨值多數(shù)是通過(guò)并購(gòu)獲得的。

　　今年3月份以來(lái)，泰禾已出讓多幅地塊給世茂，陸續(xù)向世茂股份出售旗下11個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)，累計(jì)回籠資金約一百億元。12月中旬，世茂又被曝出與福晟進(jìn)行洽談40%股權(quán)并購(gòu)，收購(gòu)福晟集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊部分股權(quán)，以獲得更多的土地儲(chǔ)備，交易金額可能高達(dá)2000億。

　　在年初的香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，世茂總裁許世壇就已經(jīng)表示，2019年會(huì)加大并購(gòu)，且70%以上的土儲(chǔ)都會(huì)來(lái)自并購(gòu)，將拿回款的50%買(mǎi)地。根據(jù)世茂地產(chǎn)公布的2019年上半年財(cái)報(bào)，上半年世茂負(fù)債總額約3047億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)32.5%。其中，流動(dòng)負(fù)債總額約2143億元，同比增長(zhǎng)39%，非流動(dòng)負(fù)債總額約903.88億元，同比增長(zhǎng)19.12%。

　　一邊是龍頭房企收并購(gòu)潮起，另一邊卻是中小房企的離場(chǎng)出局，被收并購(gòu)的企業(yè)大多是資金鏈出問(wèn)題的房企。

　　融創(chuàng)吞下的時(shí)代環(huán)球在被收購(gòu)前負(fù)債總計(jì)64.02億元，而世茂吞下的泰禾集團(tuán)更不用說(shuō)，過(guò)去一年已經(jīng)因?yàn)橘Y金和負(fù)債問(wèn)題身陷輿論漩渦，被融創(chuàng)和綠城相繼收購(gòu)的新城中寶也不例外，在百億債券的資金壓力面前選擇斷臂求生。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企并購(gòu)整合增多與整體市場(chǎng)下行和融資環(huán)境趨緊有關(guān)，部分中小房企資金鏈斷裂是常見(jiàn)問(wèn)題，龍頭房企則可以趁此擴(kuò)張。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中小房企破產(chǎn)，和本身房屋銷售不好、拿地機(jī)會(huì)不多等多種因素都有關(guān)，加上政策和資金限制，壓力增大時(shí)自然會(huì)通過(guò)并購(gòu)等方式進(jìn)行項(xiàng)目的處置。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，房企之間，不僅是規(guī)模分化較大，融資成本的分化也很明顯，融資收緊對(duì)中小型房企在融資規(guī)模和成本上影響相對(duì)較大。

　　總體而言，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年，房企并購(gòu)趨勢(shì)會(huì)更加明顯。從今年以來(lái)的情況看，由于房企融資端受到嚴(yán)格限制，排名靠后的房企融資渠道收窄，融資成本高。這對(duì)于成本管控能力不強(qiáng)的中小房企來(lái)說(shuō)，通過(guò)并購(gòu)方式和大公司合作不失為一種生存方式。

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