駐馬店房產(chǎn)在線訊  從“全民蝸居”到安居、適居，從“筒子樓”、“大雜院”到商品房、現(xiàn)代化小區(qū)，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展二十余年，成為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要參與者，也成為觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路的重要窗口。風(fēng)雨二十載，一大批房企應(yīng)運(yùn)而生，并逐漸活躍在世界商業(yè)舞臺(tái)。

　　而隨著城鎮(zhèn)化漸漸成熟，在行業(yè)銷量見頂和“房住不炒”政策基調(diào)下，僅靠土地、人口、城市紅利實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的時(shí)光一去不返。房企爭(zhēng)相布局多元化，基于地產(chǎn)主業(yè)切入文旅、醫(yī)療、養(yǎng)老等細(xì)分市場(chǎng)。目前行業(yè)TOP30房企，已找不到純地產(chǎn)開發(fā)定位的選手。

　　行至2019年，無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化拓展，已不再是星星之火，而是燎原之勢(shì)。

　　然而，賽道轉(zhuǎn)換之路并非一蹴而就，房企多元化之路，遠(yuǎn)比地產(chǎn)開發(fā)的主營(yíng)業(yè)務(wù)更為艱難。正如恒 大董事局主席許 家印在談及公司涉足的新能源汽車時(shí)所言，“我們?cè)燔囈�技術(shù)沒(méi)技術(shù)，要團(tuán)隊(duì)沒(méi)團(tuán)隊(duì)，是一窮二白一無(wú)所有�！倍�萬(wàn)科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不夠”。

　　所以，無(wú)論行業(yè)內(nèi)外，對(duì)于房企的多元化業(yè)務(wù)普遍秉持“懷疑”之心態(tài)，并不相信哪家公司能真正蹚出一條新路。

　　前路艱難，房企多元化布局卻仍是大勢(shì)所趨。在世界科技革命和產(chǎn)業(yè)革命關(guān)鍵期，每個(gè)企業(yè)都要面臨鳳凰涅盤式的考驗(yàn)。中國(guó)房企在創(chuàng)造大量財(cái)富后，同樣正努力實(shí)現(xiàn)財(cái)富正循環(huán)，通過(guò)多元化業(yè)務(wù)探索，讓資金重回社會(huì)。

　　切換賽道

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到11月12日，恒 大新能源汽車全球戰(zhàn)略合作伙伴峰會(huì)在廣州召開。恒 大集團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)與全球汽車產(chǎn)業(yè)鏈中的60家頭部企業(yè)簽約，包括米其林、博世集團(tuán)、賓尼法力納集團(tuán)、大陸集團(tuán)等零部件企業(yè)。

　　一家中國(guó)頭部房地產(chǎn)企業(yè)，卻在新能源汽車領(lǐng)域頻頻發(fā)力�？此拼蟛娇缃纾�但恒 大的選擇，已不讓行業(yè)啞然。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年，TOP30房企70%發(fā)布多元化戰(zhàn)略，百?gòu)?qiáng)房企有97%布局多元化業(yè)務(wù)。

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，憑借自身資源與優(yōu)勢(shì)，進(jìn)軍地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)是第一選擇，如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等；地產(chǎn)上下游之外，專業(yè)性更強(qiáng)的“非地產(chǎn)”領(lǐng)域，也得到了房企青睞，包括文娛、大健康、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、科技、汽車、體育等。

　　以文旅地產(chǎn)為例，越來(lái)越多的房企將此作為開啟利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的新窗口，搶灘布局。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，目前已有57家房企進(jìn)入文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，其中前50強(qiáng)有36家，51~100強(qiáng)有21家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

　　令人詫異的數(shù)據(jù)背后，是中國(guó)房地產(chǎn)環(huán)境的巨大變化。招商證券指出，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程漸漸成熟，行業(yè)銷量增長(zhǎng)落入負(fù)增長(zhǎng)的概率越來(lái)越高，庫(kù)存跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)放大，拿地就賺錢的年代早已遠(yuǎn)去。曾經(jīng)黃金時(shí)光再難復(fù)制，過(guò)往周期賦予的庫(kù)存升值空間將被壓縮。

　　在此之下，房企多元化賽道越發(fā)擁擠。而龍頭房企在這場(chǎng)較量中，已邁出搶先的步伐。2019年，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)將集團(tuán)重新定位為“全世界創(chuàng)造美好生活的高科技綜合性企業(yè)”，并明確地產(chǎn)、機(jī)器人、農(nóng)業(yè)三個(gè)發(fā)展重點(diǎn)。

　　恒 大將新賽道鎖定在文旅、健康、新能源汽車領(lǐng)域。在備受關(guān)注的新能源汽車板塊，恒 大已針對(duì)新能源汽車完成全方位布局。從收購(gòu)NEVS51%股權(quán)，到入股動(dòng)力電池企業(yè)卡耐新能源，再到收購(gòu)泰特機(jī)電有限公司70%股份，恒 大幾乎布局新能源汽車全部產(chǎn)業(yè)鏈條。

　　而地產(chǎn)界“好學(xué)生”萬(wàn)科，于2014年正式開啟轉(zhuǎn)型之路，發(fā)力物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)開發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等�！皩�(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果能抓住轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，新天地將比原來(lái)更加廣闊�！比f(wàn)科曾說(shuō)。

　　在這場(chǎng)轟轟烈烈的多元之路上，龍頭房企仍占優(yōu)勢(shì)。中指研究院指出，前十企業(yè)憑借自身資源優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)能力，轉(zhuǎn)型方向大而全，60%以上的企業(yè)搶占商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域。而中小企業(yè)受規(guī)�；蛸Y源限制，多元化布局相對(duì)單一，較多關(guān)注社區(qū)服務(wù)及特色小鎮(zhèn)等。

　　以融創(chuàng)中國(guó)為例，該集團(tuán)在積極布局文旅產(chǎn)業(yè)后，再次進(jìn)軍大健康市場(chǎng)。10月27日，融創(chuàng)中國(guó)與清華大學(xué)、青島市人民政府及西海岸新區(qū)管委分別簽署協(xié)議，在青島西海岸新區(qū)合作共建“清華大學(xué)附屬融創(chuàng)青島醫(yī)學(xué)中心”，投資消費(fèi)升級(jí)和美好生活。

　　前路艱難

　　即使房企轉(zhuǎn)型者眾，但從目前多元化發(fā)展情況看，成功轉(zhuǎn)型的企業(yè)幾乎沒(méi)有，地產(chǎn)開發(fā)與銷售仍然在房企業(yè)務(wù)板塊中占絕對(duì)比重。早年那批轉(zhuǎn)型試水者，仍在盈利邊緣掙扎。

　　不久前，在萬(wàn)科南方區(qū)域媒體交流會(huì)上，郁亮稱，評(píng)判萬(wàn)科新業(yè)務(wù)以“交多少現(xiàn)金給集團(tuán)”為標(biāo)準(zhǔn)，并不合適。郁亮說(shuō)出這句話時(shí)，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型已走過(guò)六年。但現(xiàn)實(shí)是，新業(yè)務(wù)的價(jià)值和貢獻(xiàn)仍未從財(cái)報(bào)中體現(xiàn)出來(lái)，主營(yíng)房開業(yè)務(wù)亦受拖累。

　　過(guò)去兩年，無(wú)論是年銷售金額、收入、凈利潤(rùn)等核心指標(biāo)，萬(wàn)科都曾被碧桂園、恒 大趕超。盡管郁亮多次對(duì)外宣布，萬(wàn)科的目標(biāo)是馬拉松比賽的最終勝利，但龍頭老大的失落感不言而喻。

　　比萬(wàn)科更早轉(zhuǎn)型的企業(yè)，亦罕見成功者。2012年，SOHO中國(guó)便宣布，未來(lái)三年，逐步告別一貫以來(lái)的散售模式，改為持有出租物業(yè)。然而，SOHO中國(guó)從散售轉(zhuǎn)型自持后，營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)連續(xù)三年下滑。近期更是陷入清倉(cāng)拋售資產(chǎn)傳聞中。

　　內(nèi)地開發(fā)商的轉(zhuǎn)型，為何至今沒(méi)有美麗，只見憂愁？萬(wàn)科另一高管孫嘉給出兩點(diǎn)答案：一是內(nèi)地開發(fā)商轉(zhuǎn)型布局時(shí)間不夠長(zhǎng)，港資房企新鴻基轉(zhuǎn)型10年才成功；其二，香港房企多數(shù)是家族式企業(yè)，可以進(jìn)行長(zhǎng)線布局。但內(nèi)地很多房企職業(yè)經(jīng)理人，公司既定戰(zhàn)略無(wú)法持續(xù)。

　　那么，市場(chǎng)留給內(nèi)地房企的時(shí)間有多久？孫嘉的回答是，十年可能都不夠，我們需要更有耐心。實(shí)際上，習(xí)慣賺快錢的房企，在切換至需精耕細(xì)作的領(lǐng)域時(shí)，思維轉(zhuǎn)化并不容易�！安荒茏尩禺a(chǎn)開發(fā)的人來(lái)做多元化，要想成功必須要換一套人馬�！庇袠I(yè)內(nèi)人士稱。

　　陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌給出的數(shù)據(jù)更為直觀。他曾表示，去年公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心動(dòng)員31個(gè)區(qū)域找到132個(gè)項(xiàng)目，立項(xiàng)96個(gè)、簽投資意向41個(gè)、做策劃方案42個(gè)、最后內(nèi)部過(guò)會(huì)6個(gè)，而確權(quán)僅3個(gè)。

　　說(shuō)到底，轉(zhuǎn)型是一門平衡的藝術(shù)。新老業(yè)務(wù)的平衡，在某種程度上，是當(dāng)下與未來(lái)的平衡。充沛現(xiàn)金流、穩(wěn)健財(cái)務(wù)架構(gòu)作支撐外，管理能力、團(tuán)隊(duì)匹配、戰(zhàn)略與賽道選擇，缺一不可；房地產(chǎn)市場(chǎng)也須穩(wěn)定向上、新業(yè)務(wù)才能謀求更加豐富的用戶和融資產(chǎn)品支持。

　　然而當(dāng)下，多數(shù)規(guī)模內(nèi)地房企習(xí)慣于高杠桿發(fā)展，自身并不具備充沛、健康的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，中小型房企的蜻蜓點(diǎn)水又難成氣候。從大環(huán)境來(lái)看，當(dāng)下的地產(chǎn)市場(chǎng)受政策和預(yù)期影響，仍未迎來(lái)穩(wěn)定的長(zhǎng)周期。

　　價(jià)值再挖掘

　　在多元化的拓展路途之上，頭部房企明顯較二三線企業(yè)更為堅(jiān)決，無(wú)論碧桂園還是恒 大，抑或是萬(wàn)科、融創(chuàng)，都已將新業(yè)務(wù)提升至集團(tuán)戰(zhàn)略的高度。盡管每家企業(yè)選擇的方向各不相同，但將資源投入至科技、健康等關(guān)乎人類長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，是這些企業(yè)的不二之選�；蛟S，這便是頭部房企所謂的社會(huì)價(jià)值，雖然眼下還看不到顯著的成效。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)在攫取大量財(cái)富的同時(shí)，也曾因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模和良好的績(jī)效而有過(guò)高光時(shí)刻。今年7月22日，美國(guó)《財(cái)富》(Fortune)雜志發(fā)布最新世界500強(qiáng)企業(yè)排行榜，這是觀察全球最大企業(yè)的最新發(fā)展趨勢(shì)的窗口。從數(shù)量上看，世界最大的500家企業(yè)中，有129家來(lái)自中國(guó)，歷史上首次超過(guò)美國(guó)(121家)。

　　其中，上榜的房地產(chǎn)企業(yè)共有5家，全部來(lái)自中國(guó)，分別為恒 大(排名第138位)、碧桂園排名第177位)、綠地控股(排名第202位)、保利集團(tuán)(第242位)、萬(wàn)科(排名第254位)；營(yíng)業(yè)收入分別為704.78億美元、573.09億美元、527.21億美元、462.07億美元、449.13億美元。

　　頭部房企集體躋身世界500強(qiáng)，不能不說(shuō)是這個(gè)行業(yè)對(duì)于中國(guó)商業(yè)站上世界舞臺(tái)的一種貢獻(xiàn)。如今，各大房企通過(guò)多元化的拓展，將財(cái)富和資源投入至高科技等新興領(lǐng)域，同樣也是房地產(chǎn)行業(yè)再度挖掘自身價(jià)值，反哺社會(huì)的另一種探索。

　　以碧桂園寄予厚望的機(jī)器人業(yè)務(wù)為例，其初衷是投身中國(guó)智能制造事業(yè)，瞄準(zhǔn)世界科技前沿，打造現(xiàn)代機(jī)器人產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，助力國(guó)家科技進(jìn)步，鄉(xiāng)村振興和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)則被提升到集團(tuán)戰(zhàn)略位置，助力國(guó)家鄉(xiāng)村振興。

　　而恒 大日益深入的汽車布局，同樣為我國(guó)新能源汽車產(chǎn)業(yè)提供了更多可能。該集團(tuán)董事局主席許 家印稱，恒 大新能源汽車的目標(biāo)是，用3到5年成為全世界最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)，核心技術(shù)必須世界領(lǐng)先，產(chǎn)品品質(zhì)必須世界一流。

　　雖然，房企的多元化僅僅走出了一小步，但不積跬步無(wú)以至千里，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要窗口期，唯有以自我革命般的創(chuàng)新應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，中國(guó)房企才能真正走向世界核心舞臺(tái)。（本文轉(zhuǎn)至第一財(cái)經(jīng)，如有侵權(quán)，請(qǐng)于小編聯(lián)系刪除）

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