駐馬店房產(chǎn)在線訊  隨著一線城市樓市降溫，北京樓市在經(jīng)歷了前四個(gè)月的瘋狂后， 駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到進(jìn)入5月以來，北京新房及二手房均呈現(xiàn)成交回落的態(tài)勢。

　　前4月成交火熱 公寓豪宅成交大漲3倍

　　歷史上最火爆的一個(gè)“前4個(gè)月”結(jié)束了，這4個(gè)月北京樓市成交非常活躍，根據(jù)北京中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月北京住宅加別墅類產(chǎn)品共計(jì)成交15413套，成交均價(jià)為34342元／平方米，4月單月北京商品房住宅＋別墅簽約了5298套，這是年內(nèi)高點(diǎn)，簽約均價(jià)也達(dá)到了35974元／平方米。庫存數(shù)據(jù)則持續(xù)下調(diào)，目前實(shí)際商品房住宅庫存已經(jīng)不足6萬套。

　　隨著北京商品住宅市場的豪宅化，前4個(gè)月的公寓豪宅類產(chǎn)品成交受人關(guān)注。根據(jù)亞豪君岳會提供給本報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從前4個(gè)月情況來看，北京“7萬＋”公寓豪宅已實(shí)現(xiàn)成交581套，相比去年同期增加300％。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，自土地市場高價(jià)地頻出開始，北京公寓豪宅市場也“水漲船高”，一方面是價(jià)格定位不斷走高，另一方面進(jìn)入這一標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目卻不斷增多。供應(yīng)市場基數(shù)不斷變大，再加上需求市場當(dāng)中一方面是房地產(chǎn)放松政策，另一方面是央行不斷開閘放水向市場注入大量流動性資金，公寓豪宅保值增值特性使得這一市場成為流動性的“好去處”。供需兩方面的積極“碰撞”使得今年公寓豪宅市場持續(xù)火熱，雖然4月沒有新項(xiàng)目入市，但依然未能阻止成交攀升。

　　郭毅認(rèn)為，從未來市場走勢來看，土地市場已開始執(zhí)行“90／70”原則，而即便如此，六環(huán)外的昌平南邵地塊仍拍出了最高3．5萬元／平方米的樓面價(jià)。供應(yīng)偏向郊區(qū)化、地價(jià)仍持續(xù)走高，戶型面積卻明顯趨小，這幾個(gè)因素疊加對于現(xiàn)有的高價(jià)項(xiàng)目無疑是一針“強(qiáng)心劑”，因此郭毅預(yù)計(jì)，未來大戶型公寓豪宅產(chǎn)品供應(yīng)量趨于減少的客觀現(xiàn)實(shí)，將促使成交價(jià)格一路攀升。

　　價(jià)格上漲的背后，公寓豪宅的區(qū)位優(yōu)勢卻在減弱，傳統(tǒng)城市核心區(qū)公寓豪宅隨著可售庫存的減少而出現(xiàn)成交量的下滑，五環(huán)周邊交通便捷的新興豪宅片區(qū)正在興起。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，位于五至六環(huán)位置的公寓豪宅成交占到整體市場的成交比重已經(jīng)高達(dá)25％，而在去年同期這一環(huán)線區(qū)域7萬＋豪宅成交為零。從2016年1月－4月情況來看，五至六環(huán)公寓豪宅成交占比為21％，而去年同期該環(huán)線區(qū)間成交的公寓豪宅所占整體市場的比重僅為1％。

　　郭毅分析認(rèn)為，隨著北京土地市場價(jià)格的整體飆升，大量五環(huán)至六環(huán)的項(xiàng)目由于高地價(jià)倒逼，從價(jià)格維度上不得不擠入公寓豪宅行列，同時(shí)，為了匹配這樣的價(jià)格與定位，開發(fā)商在產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)服務(wù)等方面也做出了明顯的改善和升級。五環(huán)周邊憑借交通優(yōu)勢和不同板塊各自的區(qū)域規(guī)劃、景觀資源等優(yōu)勢，同樣能夠吸引高端改善型客戶群，公寓豪宅已不再是“城區(qū)專屬”。

　　從土地供應(yīng)特征來看，2014年－2015年間五環(huán)以外宅地供應(yīng)占比高達(dá)86％，這其中不乏大量高價(jià)地，未來四、五環(huán)公寓豪宅產(chǎn)品也將不斷增加，并逐漸占據(jù)主導(dǎo)。

　　北京樓市五一后成交回落

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年五一節(jié)后，北京樓市呈現(xiàn)出明顯的回落態(tài)勢。2016年第19周（5月2日－5月8日），北京新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1884套，環(huán)比第18周回落37．5％，網(wǎng)簽量在第17周創(chuàng)下今年新高后，連續(xù)兩周下降。

　　二手住宅上周共網(wǎng)簽3857套，環(huán)比第18周大幅下降43．3％，網(wǎng)簽量目前為2016年春節(jié)后的最低值。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴本報(bào)記者，春節(jié)過后，北京新房市場逐步回暖。但3月底以來，隨著“滬九條”、“深六條”等政策的出臺，一線城市的樓市政策環(huán)境趨緊，人們對市場的未來預(yù)期各不相同，以致4月以來新房各周的表現(xiàn)起伏不定，加上五一假期的影響，新房在五月首周出現(xiàn)了37．5％的向下波動。不過新房市場的周度波動一向較為明顯，預(yù)計(jì)今后這種波動還將持續(xù)。

　　二手房網(wǎng)簽量的大幅下跌則是市場此前火爆一年、透支需求的必然結(jié)果。事實(shí)上2月29日以后，二手房每周的市場實(shí)際交易量就已經(jīng)開始連續(xù)回落。因此3月網(wǎng)簽量突破3萬大關(guān)后，二手房市場自4月起就步入了下滑周期。5月首周不僅周網(wǎng)簽量環(huán)比大幅下滑超四成，每個(gè)工作日的網(wǎng)簽量也降低到了千套以下。

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